![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png)
Сколько бы мы не вопили, что король голый, это будет зафиксировано только когда в офисах связки начнут отключать телефоны за неуплату. Никто не сознается. Банкиры-пролетарии и девелоперы загнаны буквально в угол - им сразу начнут шить: власть - уголовные дела, а уголовный мир - белые тапочки.
Решение проблемы неочевидно. Штаты выкупили тройку Фанни, Фредди и страхующую их АИЖи, при этом удержали инфляцию - резанные нули ушли в зачёт долга и извне, а оттуда послушно вложились в американские гособлигации. Но проблему не решили: число домов с молотка вновь ставит рекорды, а тройка вновь клянчит резанные нули... В России, Украине такой подход попросту приведёт к обвалу нацвалюты. В Европе, очевидно, тоже. Перед угрозой обвала рынка недвижимости стоит и Китай.
Требуется нестандартный подход. Таким вижу финансирование банковского и строительного сектора по показателю фактической налоговой нагрузки (ФНН) относительно стоимости квадратного метра. И не только строительного, но и любых государственных трат.
Вряд ли участники финансово-производственной цепочки станут возражать, что нагрузка налогами, невозможными к оптимизации, значительно больше в реальном секторе, чем в финансовом. Из офшора не привезешь щебень, песок и рабочих, но легко вывезти прибыль по ценным бумагам и деривативам. Предлагаемые ниже схемы финансирования ставят реальный сектор в предпочтительное положение именно из-за этого естественного недостатка, т.к. налоговая нагрузка не станет для него неожиданностью, в отличие от финпосредников.
Вариант А: Выкуп жилья государством на конкурсной основе по показателю фактической налоговой нагрузки.
Государство выкупает жильё на конкурсно-аукционной основе по двум показателям: цена квадратного метра и налоговая нагрузка на этот квадрат. Желательно, чтобы аукцион начинался с заданных стартовых показателей. Победителю можно предложить освобождение от налоговой проверки за период от последней проверки до даты аукциона (если это его основной род деятельности, разумеется). Подача документов по примерно такому перечню:
1. Конкурсная цена за квадратный метр.
2. Обязательство по уплате налогов и социально-пенсионных взносов продавцом жилья в добровольно заявленной сумме.
3. Сумма, подлежащая уплате подрядчикам и поставщикам.
4. Обязательство по уплате налогов и социально-пенсионных взносов подрядчиками и поставщиками в добровольно заявленной сумме.
5. Сумма, подлежащая погашению банковских кредитов и процентов по ним.
6. Обязательство по уплате налогов и социально-пенсионных взносов банками-кредиторами в добровольно заявленной сумме.
7. Налоговая нагрузка: фактически уплачиваемые налоги относительно стоимости одного кв.метра.
Деньги поступают на счета продавца жилья, его кредиторов и поставщиков при наличии в банках безотзывных платёжных поручений на уплату налогов и взносов. То есть фактическая налоговая нагрузка означает именно фактическую выплату налогов, а не какие-то эфемерные обещания, как бывает на тендерах.
Приобретённое жилье сдаётся в наем с правом выкупа через уполномоченные государственное иппотечное агенство.
Площадь жилья - согласно установленным нормативам на одного человека. Наниматель оплачивает аренду с выкупом либо только аренду. Стоимость аренды и выкупа определяется из чистой стоимости квадратный метр и максимально приемлемого экономически обоснованного срока полного выкупа жилья. Следует продумать порядок отселения в случае с неуплатой аренды - создание жилищного фонда для материально-необеспеченных лиц иcходя из минимальной площади на одного человека, как общежитие, например.
Ожидаемый результат по варианту А:
1. Смягчение кризиса неплатежей путём распыления средств среди предприятий и банков.
2. Распыление средств среди бюджетов всех уровней и социально-пенсионных фондов.
3. Распыление средств среди физических лиц в качестве заработной платы.
4. Избежание критических уровней концентрации денежных средств в одних руках, давления денег на отдельные сегменты рынка.
5. Снижение риска давления на национальную валюту, значительно меньшее инфляционное давление, чем при прямой эмиссии.
6. Постоянный доход бюджета (он же постоянный спрос на национальную валюту) в размере арендной платы и платежей по выкупу.
7. Значительное снижение социального напряжения в период кризиса.
Предполагаемая налоговая нагрузка на квадрат:
Разумеется, в первую очередь это должен быть НДС в полном объеме. С оставшейся суммы:
- совокупный налог на прибыль по цепочке подрядчиков-поставщиков.
- налоги и взносы на зарплату всех работающих в цепочке.
- налоги за использование природных ресурсов.
Мне лично не приходилось строить жильё от карьера до ключа, но предполагаю ориентировочную налоговую нагрузку в районе 50% от стоимости квадратного метра без учёта стоимости земельного участка.
Вариант А показывает ход рождения идеи и имеет больше теоретический интерес, чем практический, так как для его реализации потребуется изменение законодательства, создание новых исполнительных структур. Перейдём к вариантам Б, В, реализация которых полностью находится в рамках действующего ипотечного законодательства.
Вариант Б: Льготное кредитование/рефинансирование под залог готовой недвижимости на конкурсной основе по показателю фактической налоговой нагрузки.
Государство через уполномоченные банки предоставляет льготный кредит на период 3-5-10 лет (возможно, безпроцентный) на конкурсно-аукционной основе по показателю фактической налоговой нагрузки на 1 рубль финансирования. Желательно, чтобы аукцион начинался со стартового показателя. Победителям можно предложить освобождение от налоговых проверок за период от последней проверки до даты аукциона. Требования к заёмщику, сумма кредита - как обычно при оформлении кредита плюс безотзывное обязательство по ФНН.
Ожидаемые результаты почти те же, что и по варианту А, но так как эти средства будут кредитными, то общее инфляционное давление должно быть ниже. Не будет так же дохода от аренды, но если кредит будет всё же процентным, то арендный доход заместит процент по кредиту. Вариант Б более удобен властям - не понадобится брать в управление недвижимость, а финансированием можно охватить не только жилую, но и коммерческую недвижимость.
Ожидаемый результат по варианту Б:
1. Смягчение кризиса неплатежей путём распыления средств среди предприятий и банков.
2. Распыление средств среди бюджетов всех уровней и социально-пенсионных фондов.
3. Распыление средств среди физических лиц в качестве заработной платы.
4. Избежание критических уровней концентрации денежных средств в одних руках, давления денег на отдельные сегменты рынка.
5. Снижение риска давления на национальную валюту, значительно меньшее инфляционное давление, чем при прямой эмиссии.
6. В случая процентного кредита: постоянный доход центробанка по обслуживанию кредитов заёмщиками.
7. Значительное снижение социального напряжения в период кризиса.
Вариант В: Льготное кредитование для покупки недвижимости на конкурсной основе по показателю фактической налоговой нагрузки.
Покупатель-заёмщик собирает несколько предложений от продавцов недвижимости, которые до этого прошли конкурсную аккредитацию по показателю ФНН. Конкурсы проводятся регулярно под выделенные бюджетом/центробанком суммы. Уполномоченный банк предоставляет покупателю льготный кредит для покупки у аккредитованного на конкурсе продавца. Кредитование любой недвижимости.
Ожидаемый результат такой же как и по варианту Б.
Резюме: финансирование банковского и строительного сектора экономики по конкурсному показателю фактической налоговой нагрузки решит проблему инфляционного давления и стимулирует движение средств между участниками рынка. Аналогичный подход возможен при финансировании и других секторов экономики. И мировой экономики в целом, ибо... вместо послесловия:
"Из интересного. Третий месяц подряд на нормализованных данных наблюдается рост доходов бюджета США. Но следует помнить, что прирост госдолга за последние три месяца составил 428 миллиардов 142 миллиарда в месяц), в то время как рост нормализованных доходов составил 3-6 миллиардов в месяц, то есть менее 5% от прироста госдолга."
Быть может, на такой демпфер следует направить Бену Бернанке свой вертолёт?
==================
* вариант В - с подачи
![[livejournal.com profile]](https://www.dreamwidth.org/img/external/lj-userinfo.gif)
![[livejournal.com profile]](https://www.dreamwidth.org/img/external/lj-userinfo.gif)
![[livejournal.com profile]](https://www.dreamwidth.org/img/external/lj-userinfo.gif)
![[livejournal.com profile]](https://www.dreamwidth.org/img/external/lj-userinfo.gif)
![[livejournal.com profile]](https://www.dreamwidth.org/img/external/lj-userinfo.gif)